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谁是北京楼市新政受益者

时间:09-08 来源:最新资讯 访问次数:117

谁是北京楼市新政受益者

受益的不仅仅是王艳这样的刚需,还有大量被高首付拒之门外的改善型需求,以及面向这一波需求的房地产项目。记者 |田国宝图源 |IC Photo9月5日上午,王艳从哥哥家接上母亲赶往位于北京顺义的售楼处,项目是现房,只剩下一二层和顶层的几套尾房,都是一口价,她交了10万元意向金,锁定一套一层90平方米的三居室。王艳在北京上的大学,毕业后一直在北京工作,母亲和哥哥也在北京居住。春节后,卖掉河北燕郊的房子后,王艳就将在北京买房的计划提上日程,断断续续看了不少房,但150万元左右的首付预算,可选空间并不大。9月1日,“认房不认贷”政策在北京落地,王艳首付款覆盖房子的范围,从总价300万元扩大到400万元。“这个房子,原来首付差100多万元”,王艳说,现在完全可以够得着了,“月供也在承受范围内”。“认房不认贷”政策在一二线城市落地的同时,央行和国家金融监管总局联合发文,下调了首付比例、房贷利率的下限。受益的不仅仅是王艳这样的刚需,还有大量被高首付拒之门外的改善型需求,以及面向这一波需求的房地产项目。购房者毕业后,王艳在哥哥家住,母亲给哥哥带孩子,时间长了,很多问题就出来了。感觉到不自在后,王艳从哥哥家搬了出来,住到了燕郊的房子里。燕郊的房子是她上大学时家里出钱买的,“七八千买的,交房后简单装修了一下,一直空着,当时也是打算在北京买房时卖了凑首付”。搬到燕郊不久,赶上疫情,上班受到影响,王艳又回到北京租房。那个时候,她就下决心卖掉燕郊的房子。2023年春节后一波楼市小行情中,王艳卖掉了房子,“比市场价亏了十几万,但和买的时候比还是赚的”。燕郊的房子卖了,结余下来100多万元,加上攒下的积蓄,一共150万元左右,这个首付款在北京买房有点不现实,“稍微好一点的区域,起码都四万出头,总价算下来得400多万元”。母亲愿意“借给”王艳50万元,即便如此,也只有200万元首付。她一度考虑过郊区的二手房,但看了几套后,打消了念头,“好不容易买套房,起码要舒适一些”。新政落地为王艳买房提供了契机。“看好七八个新项目,现在这套房真的是赶巧遇到的”,王艳说,“虽然是一层,但总价便宜了近50万元,用组合贷,月供七八千元,压力不大”。比王艳早几天,9月3日上午,因担心房价上涨,在销售人员劝说下,宋斌交了10万元的意向金。房子在朝阳区,单价超过8万元/平方米,预计10月交付。宋斌在3月底卖掉原来的房子,结掉尾款后,到手现金500万元左右,“如果认房又认贷,按这个首付款,只能买总价600万元出头的房子”,宋斌说,符合要求的房子,基本都在六环附近。新政落地后,宋斌选择范围扩大了,“只要月供付得起,五环附近的也能够得着”,他说,交意向金这套120平方米四居室,中间楼层,一口价1000万元,“每平方米便宜了5000元左右”。虽然首付不是问题,但3万元的月供,多少还是让宋斌有些顾虑。总价800万元出头的房子更符合他的实际情况,“总价少200万元,首付不变,月供压力能减少一半”。另一个备选是东五环附近的一个项目,同一种户型有两种选择,面积都是114平方米三居室,中间层总价是900万元,符合付款条件还有2个点的优惠;另一种是特价房,底层边户,一口价815万元。经过反复斟酌对比,宋斌最终选择了特价房,“两个项目位置都不错,都是马上交房,也都看了现场”,他说,之所以选择特价房,一方面是可以便宜100万元左右,另一方面是看了房后并没有太大瑕疵,“就是楼层低了一些”。这一波楼市新政下,像王艳和宋斌这样买房的人并不少,他们要么是刚需,要么是换房的改善需求,之前因为高首付选不到合适的房源;新政落地后,首付门槛降低了,月供也在承受范围内,顺理成章完成了买房。一位央企的项目营销负责人告诉经济观察网,这一轮影响主要集中在置换群体,无论从外地置换,还是北京同城置换,都具备一定的首付能力;而且也需要具备月供能力,“这两条缺一不可,所以,真正符合条件的并不多”。他介绍,“认房不认贷”政策落地后,9月2日-3日这个周末的新房成交,主要以“担心涨价而锁定价格”的客户为主,虽然都是真实需求,但最终成交没有那么大。项目王艳买的项目于2021年初开盘,一共900多套房源,一部分已经交付,剩余部分将于年底前交付,目前已接近清盘,是区域去化较快的项目,周边还有两个项目,也接近交付,但去化率相对不高。三个项目的拿地时间、开盘时间、产品定位、施工进度均相差无几,而且都接近交付,虽然都是民企开发,但不存在烂尾的风险。其区别在于户型、品质、园林绿化和物业服务等方面。王艳不仅对比了三个项目,也对比了周边一个北京市国企开发的项目。四个项目中,有两个得房率较高,加上赠送面积,综合得房率超过90%,但王艳没看中户型,而且对园林绿化和物业服务也不满意。其中一个120平方米的三居室,使用面积113平方米,让她格外心动,但卧室的承重墙遮挡了两侧窗户十公分左右,“哪都好,窗户被墙挡住有种说不出的别扭,把窗户往里挪五公分就完美了,不知道怎么设计的”。另一个项目90平方米,实际使用面积达到92平方米。客厅、卧室、厨房、卫生间都有设备间,销售人员承诺交付时会把窗户挪到外面,“现在窗户在里面,是落地大窗户,如果挪到外面,就不是落地窗了,有一米多高的墙”,王艳说。由于户型硬伤,虽然使用面积较大,但王艳最终还是将两个项目排除了。剩下的两个项目都是民企开发,各方面相差不大,最终选择现在的项目,“主要因为这家还没爆雷,房子也是现房,所见即所得”。与王艳不同,宋斌最终选择了配套成熟的区域,虽然两个项目都交了意向金,实地看过房子后,觉得都不错。一个是央企和国企联合开发,周边教育、交通和商业等配套都在规划中;另一个是两家央企联合,周边配套已经相对成熟。央企和国企联合开发的项目距离望京不远,目前与望京的房价有几万元的倒挂。在销售人员描绘中,一旦配套起来了,房子有巨大的升值空间,这个因素其实也是宋斌买房重要的参考指标,但最终放弃了。一个重要的原因是,在宋斌看来,两个项目价格相当,但配套有天壤之别,他更愿意相信看到的,而规划中的配套即便能实现,也是若干年后,即便是配套起来了,“房价就一定能赶得上望京吗?”宋斌现在选择的房子,周边有两大商圈,也有地铁,学校虽然一般,但基本能满足需求。“已经很成熟了,即便是因为缺乏产业,未来升值空间不大,但起码不会贬值”,他说,房子是特价房,即便跌价,还能跌到哪里去。而且,从两个区域对比来看,现在的区域项目去化都比较快,基本半年清盘;而望京附近的项目,开盘虽然更早,但至今去化率不足50%,“如果真有潜力,就不会这么慢了”。上述央企项目营销负责人表示,原来闭着眼买房都能赚钱的情况已经不复存在,目前客户选房,除了学区、就近置业及烂尾担忧等因素外,更在乎区域和配套。客群上述央企项目营销负责人分析,北京楼市客户分为三类,第一类是支付能力较强的客户,通常消费的是资源相对稀缺、总价较高的项目,如云庭雅苑项目,区域多年首个入市项目,价格倒挂,“这种项目有门槛,但买到就是赚到”。第二类是置换客户,月供能力可能并不强,但通过卖房可以解决首付。这类客户对项目位置、配套等相对敏感,也有升值的需求。过去是楼市的主要消费力量,但近年受大环境影响,“首付够的,月供不够;月供够的,首付又不够;真正两个都符合的群体并不多”。而且,第二类客户的买房动机相对没有那么强,往往是“遇到喜欢的房子、价格合适就买,遇不到合适的就继续看”,上述项目营销负责人表示,新政落地后,首付能力强和月供能力强的重叠部分,成为最直接的受益者。第三类客户是刚需,这类客户在北京首次置业,除了部分家庭条件较好的外,多数选择在郊区置业,面对的是总价300万-600万元的房子。这类群体对价格更为敏感,对配套相对可以妥协。北京某中介一位大区负责人告诉经济观察网,从客户群体画像来看,一个核心指标是购房预算,既包括首付实力,也包括月供能力。这也是中介向客户发出的第一个问题。确认了客户的购房预算后,再确定客户的其他需求,比如区位、学区、工作地等,中介帮助推介相匹配的二手小区或新房项目。价格的匹配,是获得成交的第一步,也是最为重要的一步。这一轮楼市新政落地,并没有让成交热点区域位移,更多是加快了成交进度。主要分为两类情况,一类是之前因为价格等原因在犹豫的买方,因为担心新政带来价格上涨,选择马上成交。另一类是已经确定买房还在凑首付的客户,“比如选好了要买的房,原来的房子也卖掉了,但首付不够,需要等理财到期或股票解套”。他介绍,在房地产市场上,这类客户不在少数,但由于政策覆盖面有限,并不能真正惠及到所有人,“比如,新政后虽然首付降低了,但月供压力增大了,很多人还是买不了”。而且, 对于受影响最大的置换群体,想要符合首套指标,需要先卖掉原来的房子,才能以首套身份购房,但卖房需要时间。从客群来看,王艳属于刚需,显然是新政最为直接的受益者;而宋斌则属于置换群体,虽然因为新政原因实现了买房,但政策的效应并不强,“相对来说,对刚需的利好更显著一些”,上述中介大区负责人表示。房企9月3日,云庭雅苑项目开盘,是北京楼市新政落地后首个开盘的项目之一。预售信息显示,该项目共计464套房源,接近百亿货值,开盘当天销售56亿元,认购转化率超过80%。上述央企项目营销负责人认为,该项目之所以热销,一方面因为地块的稀缺性,整个板块已经多年没有新项目入市,而且也没有新地块成交。区域本身就是传统豪宅地块,而且,项目用了18个月蓄客。另一方面因为价格倒挂,与周边二手房有3万元/平方米左右的价格倒挂,虽然购买门槛较高,但只要能买到,理论上就可以赚到。而且项目有背书,不太用担心烂尾等情况。从9月3日到6日,项目开发商融创中国股价连续上涨,三日累计涨幅达到3倍,虽然没有证据表明股价上涨与项目销售有必然联系,但项目热销一定程度上提升了投资者的信心和预期。融创中国成为首个被上交所恢复港股通的房企股票。云庭雅苑项目由于特殊性,显然是这轮楼市新政落地带来的成交放量的例外。政策利好更多的是向国企、央企及未爆雷的民企倾斜,即便是同一片区内,不同背景房企成交情况也有天壤之别。以顺义某区域为例,新政落地后,国企、央企及未爆雷民企开发的项目,客流和成交均出现明显回升,项目整体去化超过三成;但同期开盘的两家爆雷房企的项目,去化率不到一成。同样是未爆雷的房企,销售价格不一样,去化也不同。2022年4月开盘、位于顺义的某央企开发项目,售价6万元/平方米,至今去化率在3成左右;而同年8月开盘的某民企项目,售价4万元/平方米,去化率超过5成。区位同样是决定去化率的关键,以今年初开盘的两个项目为例,位于丰台三环附近的某项目,签约去化率在2成左右,而位于海淀五环外靠近六环的项目,签约去化率在5成左右。上述央企项目营销负责人表示,北京楼市不同于其他城市,资源是第一位的,无论是西城、海淀的学区资源,还是西二旗、亦庄和望京的产业资源,都是支撑楼市的核心力量,也是其他配套资源无法取代的。核心资源之外,如果是期房,能否顺利交付也是重要因素,虽然在当前保交付政策下,即便是爆雷房企,出现烂尾的可能性也较小,但北京并非没有前车之鉴,“现房和期房,肯定选现房”,上述营销负责人表示,“新政落地促进成交,但客户对房源的选择优先级不会改变”。(应受访者要求,王艳、宋斌为化名)The END微信号 |eeojjgcw新浪微博 |@经济观察报

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